Kriteria Desain dalam Penyelenggaraan Bangunan

Penyelenggaraan bangunan adalah kegiatan pembangunan yang meliputi proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi, serta kegiatan pemanfaatan, pelestarian, dan pembongkaran. Jasa penyelenggaraan bangunan melewati suatu proses seperti gambar yang dapat diurutkan secara garis besar sebagai berikut:
− Tahap perencanaan dan perancangan, dimana pada tahap ini bangunan yang akan dibuat dimodelkan dalam suatu bentuk 2 dimensi (gambar) atau 3 dimensi (maket) disertai dengan berbagai dokumen tertulis sebagai pendukung (Rencana Anggaran Biaya/RAB, spesifikasi teknis dan lain-lain). Keseluruhan dokumen ini, yang disebut sebagai dokumen perencanaan, akan dijadikan sebagai acuan bagi tahap selanjutnya.
− Tahap asembling/perakitan, dimana tahap ini merupakan tahap pilihan yang tidak selalu dilaksanakan, tergantung dari kondisi proyek. Perakitan merupakan pekerjaan konstruksi skala kecil pada elemen bangunan seperti kuda-kuda baja, elemen pracetak, dan lain-lain. Tahap ini bisa dilaksanakan di lapangan atau di lokasi workshop/pabrik.
− Tahap konstruksi, dimana tahap ini merupakan tahap akhir pembuatan bangunan di lapangan. Tahap ini dilaksanakan dengan acuan dokumen perencanaan.

Gambar Proses penyelenggaraan konstruksi
Sumber: Dipohusodo, 1996

Persyaratan Bangunan

Persyaratan umum bangunan pada dasarnya harus memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan tersebut.

Persyaratan Administratif

Persyaratan administratif bangunan gedung meliputi:
− status hak atas tanah, dan/atau ijin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah;
− status kepemilikan bangunan gedung;
− ijin mendirikan bangunan gedung.

Setiap bangunan gedung harus didirikan pada tanah yang status kepemilikannya jelas, baik milik sendiri maupun milik pihak lain. Ijin mendirikan bangunan diberikan oleh pemerintah daerah, kecuali bangunan dengan fungsi khusus oleh Pemerintah Pusat. IMB diberikan melalui proses permohonan. Selanjutnya IMB diatur dalam PERATURAN MENTERI PEKERJAAN UMUM NOMOR : 24/PRT/M/2007 TANGGAL 9 AGUSTUS 2007 TENTANG PEDOMAN TEKNIS IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN GEDUNG. Secara umum prosedur dan tata cara IMB seperti pada gambar .

Permohonan ijin mendirikan bangunan harus dilengkapi dengan:
− tanda bukti status kepemilikan hak atas tanah atau tanda bukti perjanjian pemanfaatan tanah
− data pemilik bangunan gedung;
− rencana teknis bangunan gedung; dan
− hasil analisis mengenai dampak lingkungan bagi bangunan gedung yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan.

Gambar Prosedur ijin mendirikan banguna
Sumber: Permen PU 24/PRT/M/2007

Ijin mendirikan bangunan diberikan apabila rencana bangunan telah memenuhi persyaratan tata bangunan sesuai rencana tata kota dan daerah (RTRW) kabupaten maupun kota, RDTRKP, dan/atau RTBL), yang tertuang dalam Advis Planning (AP) oleh dinas/lembaga tata kota/daerah.

Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) kabupaten atau kota adalah hasil perencanaan tata ruang wilayah kabupaten/kota yang telah ditetapkan dengan peraturan daerah.

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan (RDTRKP) adalah penjabaran dari Rencana Tata Ruang Wilayah kabupaten/kota ke dalam rencana pemanfaatan kawa-san perkotaan.

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah panduan rancang bangun suatu kawasan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang yang memuat rencana program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian pelaksanaan.

Persyaratan Teknis

Persyaratan bangunan gedung berkaitan dengan permasalahan teknis, meliputi:
Persyaratan tata bangunan, yaitu Persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung tentang persyaratan peruntukan lokasi, kepadatan, ketinggian, dan jarak bebas bangunan gedung yang ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan oleh Pemerintah Daerah setempat melalui rencana tata bangunan dan lingkungan (RTBL).
− Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan.
− Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas tanah yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan.
− Koefisien Daerah Hijau (KDH) adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/penghijauan dan luas tanah yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan.
− Koefisien Tapak Basemen (KTB) adalah angka persentase perbandingan antara luas tapak basemen dan luas lahan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan.

Persyaratan jarak bebas bangunan gedung meliputi
− garis sempadan bangunan gedung dengan as jalan, tepi sungai, tepi pantai, jalan kereta api, dan/atau jaringan tegangan tinggi;
− jarak antara bangunan gedung dengan batas-batas persil, dan jarak antara as jalan dan pagar halaman yang diijinkan pada lokasi yang bersangkutan.

Garis sempadan adalah garis yang membatasi jarak bebas minimum dari bidang terluar suatu massa bangunan gedung terhadap batas lahan yang dikuasai, antar massa bangunan lainnya, batas tepi sungai/pantai, jalan kereta api, rencana saluran, dan/atau jaringan listrik tegangan tinggi. Penetapan garis sempadan bangunan gedung oleh Pemerintah Daerah dengan mempertimbangkan aspek keamanan, kesehatan, kenyamanan, kemudahan, serta keseimbangan dan keserasian dengan lingkungan. Persyaratan arsitektur bangunan meliputi:
− Persyaratan penampilan bangunan gedung harus memperhatikan bentuk dan karakteristik arsitektur dan lingkungan yang ada di sekitarnya.
− Persyaratan tata ruang dalam bangunan harus memperhatikan fungsi ruang, arsitektur bangunan, dan keandalan bangunan.
− Persyaratan keseimbangan, keserasian, dan keselarasan bangunan gedung dengan lingkungannya harus mempertimbangkan terciptanya ruang luar bangunan gedung, ruang terbuka hijau yang seimbang, serasi, dan selaras dengan lingkungannya.

Persyaratan pengendalian dampak lingkungan yang hanya berlaku bagi bangunan gedung yang dapat menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan. Dampak penting adalah perubahan yang sangat mendasar pada suatu lingkungan yang diakibatkan oleh suatu kegiatan.

Persyaratan keandalan bangunan meliputi:
− Persyaratan keselamatan bangunan gedung meliputi persyaratan kemampuan bangunan gedung untuk mendukung beban muatan, serta kemampuan bangunan gedung dalam mencegah dan menanggulangi bahaya kebakaran dan bahaya petir.
− Persyaratan kesehatan bangunan gedung meliputi persyaratan sistem penghawaan, pencahayaan, sanitasi, dan penggunaan bahan bangunan gedung.
− Persyaratan kenyamanan bangunan gedung meliputi kenyamanan ruang gerak dan hubungan antarruang, kondisi udara dalam ruang, pandangan, serta tingkat getaran dan tingkat kebisingan.
− Persyaratan kemudahan meliputi kemudahan hubungan ke, dari, dan di dalam bangunan gedung, serta kelengkapan prasarana dan sarana dalam pemanfaatan bangunan gedung.

Perencanaan dan Perancangan Bangunan

Perencanaan konstruksi merupakan tahap penyusunan rencana teknis (desain) bangunan sampai dengan penyiapan dokumen lelang.

Penyusunan rencana teknis bangunan dilakukan dengan menggunakan penyedia jasa perencana konstruksi atau konsultan perencana, baik perorangan ahli maupun badan hukum yang kompeten, sesuai ketentuan yang berlaku. Rencana teknis disusun berdasarkan Kerangka Acuan Kerja (KAK) yang disusun oleh pengelola proyek dan ketentuan teknis (pedoman dan standar teknis) yang berlaku.

Dokumen rencana teknis bangunan secara umum meliputi:
− Gambar-gambar rencana teknis bangunan, seperti rencana arsitektur, rencana struktur, dan rencana utilitas bangunan,
− Rencana kerja dan syarat-syarat (RKS), yang meliputi persyaratan umum, administrasi dan persyaratan teknis bangunan yang direncanakan,
− Rencana anggaran biaya pembangunan.
− Laporan akhir perencanaan, yang meliputi laporan arsitektur; laporan perhitungan struktur, dan laporan perhitungan utilitas.
− Keluaran akhir tahap perencanaan adalah dokumen pelelangan, yaitu Gambar Rencana Teknis, Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS), Rencana Anggaran Biaya (Engineering Estimate), dan Daftar Volume (Bill of Quantity) yang siap untuk dilelangkan.
− Penyusunan Kontrak Kerja Perencanaan Konstruksi dan Berita Acara Kemajuan Pekerjaan/Serah Terima Peker-jaan Perencanaan disusun dengan mengikuti ketentuan yang tercantum dalam Keppres tentang Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara dan Pedoman/Petunjuk Teknis pelaksanaannya.

Proses perencanaan dan perancangan bangunan, berdasarkan urutan kerjanya dapat dibagi atas:
− Tahap persiapan yang meliputi pengumpulan data dan informasi lapangan, membuat penafsiran secara garis besar terhadap arahan penugasan (TOR/KAK), melakukan konsultasi dengan Pemerintah Daerah tentang rencana pembangunan serta perijinan.
− Desain skematik (schematic design), yaitu tahap perancangan awal yang mengha-silkan gambar ide dari bangunan yang akan dibuat. Biasanya gambar ini dihasilkan oleh perancangnya sendiri, atau atas bantuan artis yang khusus membuat gambar still image.
− Perancangan awal (preliminary design), yaitu tahap perancangan yang lebih matang, yang memberikan gambaran bangunan secara lebih jelas dan terukur, namun belum mengarah pada hal-hal yang lebih detail.
− Pengembangan rancangan (de-sign development), yaitu tahap pengembangan rancangan awal menjadi lebih detail, dan sudah memperhatikan keterbangunan (constructability). Hingga tahap ini, standar penggambaran bangunan masih sangat bervariasi, karena gambar hanya akan dikomunikasikan kepada pemilik untuk meyakinkan desain.
− Pembuatan gambar kerja (working drawing), yaitu gambar akhir perancangan yang dapat menggambarkan secara detail hasil rancangan dan siap untuk diserahkan kepada pihak lain untuk ditindaklanjuti.

Gambar ini nantinya akan dipakai sebagai bahan tender konstruksi,
dikomunikasikan kepada cost estimator untuk dihitung kebutuhan biayanya dan kepada kontraktor untuk dilaksanakan. Oleh karena itu, standar gambar kerja bangunan harus bersifat universal untuk menghindari kesalahpahaman.

− Penyusunan rancangan detail, meliputi gambar-gambar kerja detail, rencana kerja dan syarat-syarat (RKS), rincian volume pekerjaan, rencana anggaran dan biaya (RAB), dan dokumen perencanaan.

Setelah melakukan proses perancangan tugas konsultan perencana yang lain adalah:
− Mempersiapkan pelelangan yang meliputi penyusunan dokumen pelelangan, serta menyusun program pelelangan.
− Membantu panitia pelelangan untuk memberikan penjelasan pekerjaan, membuat berita acara penjelasan pekerjaan, membantu evaluasi penawaran.
− Melaksanakan pengawasan berkala yang meliputi proses konstruksi, penyesuaian gambar dan teknik pelaksanaan konstruksi, memeberi rekomendasi penggunaan material.

Pelaksanaan Konstruksi

Kegiatan pelaksanaan konstruksi bangunan meliputi:
− Pemeriksaan dokumen pelaksanaan meliputi pemeriksaan kelengkapan, kebenaran, dan keterlaksanaan konstruksi (constructability) dari semua dokumen pelaksanaan pekerjaan.
− Persiapan lapangan meliputi penyusunan program pelaksanaan, mobilisasi sumber daya, dan penyiapan fisik lapangan.
− Kegiatan konstruksi meliputi pelaksanaan pekerjaan konstruksi fisik di lapangan, pembuatan laporan kemajuan pekerjaan, penyusunan gambar kerja pelaksanaan (shop drawings) dan gambar pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan yang dilaksanakan (as built drawings), serta kegiatan masa pemeliharaan konstruksi.

− Kegiatan pemeriksaan akhir pekerjaan konstruksi meliputi pemeriksaan hasil akhir pekerjaan konstruksi bangunan gedung terhadap kesesuaian dengan dokumen pelaksanaan.

Gambar pelaksanaan (shop drawing), merupakan pengembangan dari gambar kerja hingga siap untuk dilaksanakan. Meskipun biasanya beredar di kalangan internal kontraktor, gambar ini harus melalui persetujuan konsultan pengawas. Standar penggambaran harus juga bersifat universal dan diperlukan tingkat pengetahuan lapangan yang lebih tinggi.

Gambar terbangun (as built drawing), merupakan rekaman dari apa yang telah dibangun. Gambar ini merupakan elemen penting pada masa pemeliharaan (maintenance) bangunan.

Pengawasan Konstruksi

Pengawasan konstruksi berupa kegiatan pengawasan pelaksanaan konstruksi atau kegiatan manajemen konstruksi. Kegiatan pengawasan pelaksanaan konstruksi bangunan meliputi pengawasan biaya, mutu, dan waktu pembangunan pada tahap pelaksanaan konstruksi, serta pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan.

Pelaksanaan kegiatan pengawasan konstruksi dilaksanakan oleh Konsultan Pengawas sesuai ketentuan yang berlaku. Kegiatan pengawasan meliputi:
− Memeriksa dan mempelajari dokumen kontrak sebagai dasar tugas pengawasan
− Mengawasi pelaksanaan penggunaan material, peralatan serta metode pelaksanaan, mengawasi ketepatan waktu dan pembiayaan konstruksi
− Mengawasi pelaksanaan konstruksi dari aspek kualitas, kuantitas dan laju pencapaian pekerjaan atau bobot prestasi pekerjaan
− Menginventarisasi perubahan dan penyesuaian yang harus dilakukan jika terjadi permasalahan yang muncul dilapangan
− Menyelenggarakan rapat-rapat lapangan secara berkala, membuat laporan pekerjaan pengawasan berkala mingguan dan bulanan dengan masukan hasil rapat