Ijin mendirikan bangunan diberikan apabila rencana bangunan telah
memenuhi persyaratan tata bangunan sesuai rencana tata kota dan daerah
(RTRW) kabupaten maupun kota, RDTRKP, dan/atau RTBL), yang tertuang
dalam Advis Planning (AP) oleh dinas/lembaga tata kota/daerah.
Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) kabupaten atau kota adalah hasil
perencanaan tata ruang wilayah kabupaten/kota yang telah ditetapkan
dengan peraturan daerah.
Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan (RDTRKP) adalah
penjabaran dari Rencana Tata Ruang Wilayah kabupaten/kota ke dalam
rencana pemanfaatan kawa-san perkotaan.
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah panduan rancang
bangun suatu kawasan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang yang
memuat rencana program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan
panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana,
dan pedoman pengendalian pelaksanaan.
Persyaratan Teknis
Persyaratan bangunan gedung berkaitan dengan permasalahan teknis,
meliputi:
Persyaratan tata bangunan, yaitu Persyaratan peruntukan dan intensitas
bangunan gedung tentang persyaratan peruntukan lokasi, kepadatan,
ketinggian, dan jarak bebas bangunan gedung yang ditetapkan untuk lokasi
yang bersangkutan oleh Pemerintah Daerah setempat melalui rencana tata
bangunan dan lingkungan (RTBL).
− Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah angka persentase
perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung
dan luas yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata
bangunan dan lingkungan.
− Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah angka persentase
perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas
tanah yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata
bangunan dan lingkungan.
− Koefisien Daerah Hijau (KDH) adalah angka persentase
perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan
gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/penghijauan dan luas
tanah yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata
bangunan dan lingkungan.
− Koefisien Tapak Basemen (KTB) adalah angka persentase
perbandingan antara luas tapak basemen dan luas lahan yang
dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan
lingkungan.
Persyaratan jarak bebas bangunan gedung meliputi
− garis sempadan bangunan gedung dengan as jalan, tepi sungai,
tepi pantai, jalan kereta api, dan/atau jaringan tegangan tinggi;
− jarak antara bangunan gedung dengan batas-batas persil, dan jarak
antara as jalan dan pagar halaman yang diijinkan pada lokasi yang
bersangkutan.
Garis sempadan adalah garis yang membatasi jarak bebas minimum dari
bidang terluar suatu massa bangunan gedung terhadap batas lahan yang
dikuasai, antar massa bangunan lainnya, batas tepi sungai/pantai, jalan
kereta api, rencana saluran, dan/atau jaringan listrik tegangan tinggi.
Penetapan garis sempadan bangunan gedung oleh Pemerintah Daerah
dengan mempertimbangkan aspek keamanan, kesehatan, kenyamanan,
kemudahan, serta keseimbangan dan keserasian dengan lingkungan.
Persyaratan arsitektur bangunan meliputi:
− Persyaratan penampilan bangunan gedung harus memperhatikan
bentuk dan karakteristik arsitektur dan lingkungan yang ada di
sekitarnya.
− Persyaratan tata ruang dalam bangunan harus memperhatikan
fungsi ruang,
arsitektur bangunan, dan keandalan bangunan.
− Persyaratan keseimbangan, keserasian, dan keselarasan bangunan
gedung dengan lingkungannya harus mempertimbangkan
terciptanya ruang luar bangunan gedung, ruang terbuka hijau yang
seimbang, serasi, dan selaras dengan lingkungannya.
Persyaratan pengendalian dampak lingkungan yang hanya berlaku bagi
bangunan gedung yang dapat menimbulkan dampak penting terhadap
lingkungan. Dampak penting adalah perubahan yang sangat mendasar pada
suatu lingkungan yang diakibatkan oleh suatu kegiatan.
Persyaratan keandalan bangunan meliputi:
− Persyaratan keselamatan bangunan gedung meliputi persyaratan
kemampuan bangunan gedung untuk mendukung beban muatan,
serta kemampuan bangunan gedung dalam mencegah dan
menanggulangi bahaya kebakaran dan bahaya petir.
− Persyaratan kesehatan bangunan gedung meliputi persyaratan
sistem penghawaan, pencahayaan, sanitasi, dan penggunaan
bahan bangunan gedung.
− Persyaratan kenyamanan bangunan gedung meliputi kenyamanan
ruang gerak dan hubungan antarruang, kondisi udara dalam ruang,
pandangan, serta tingkat getaran dan tingkat kebisingan.
− Persyaratan kemudahan meliputi kemudahan hubungan ke, dari,
dan di dalam bangunan gedung, serta kelengkapan prasarana dan
sarana dalam pemanfaatan
bangunan gedung.
Perencanaan dan Perancangan Bangunan
Perencanaan konstruksi merupakan tahap penyusunan rencana
teknis (desain) bangunan sampai dengan penyiapan dokumen lelang.
Penyusunan rencana teknis bangunan dilakukan dengan menggunakan
penyedia jasa perencana konstruksi atau konsultan perencana, baik
perorangan ahli maupun badan hukum yang kompeten, sesuai ketentuan
yang berlaku. Rencana teknis disusun berdasarkan Kerangka Acuan Kerja
(KAK) yang disusun oleh pengelola proyek dan ketentuan teknis (pedoman
dan standar teknis) yang berlaku.
Dokumen rencana teknis bangunan secara umum meliputi:
− Gambar-gambar rencana teknis bangunan, seperti rencana
arsitektur, rencana struktur, dan rencana utilitas bangunan,
− Rencana kerja dan syarat-syarat (RKS), yang meliputi persyaratan
umum, administrasi dan persyaratan teknis bangunan yang
direncanakan,
− Rencana anggaran biaya pembangunan.
− Laporan akhir perencanaan, yang meliputi laporan arsitektur;
laporan perhitungan struktur, dan laporan perhitungan utilitas.
− Keluaran akhir tahap perencanaan adalah dokumen pelelangan,
yaitu Gambar Rencana Teknis, Rencana Kerja dan Syarat-syarat
(RKS), Rencana Anggaran Biaya (Engineering Estimate), dan
Daftar Volume (Bill of Quantity) yang siap untuk dilelangkan.
− Penyusunan Kontrak Kerja Perencanaan Konstruksi dan Berita
Acara Kemajuan Pekerjaan/Serah Terima Peker-jaan Perencanaan
disusun dengan mengikuti ketentuan yang tercantum dalam
Keppres tentang Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja
Negara dan Pedoman/Petunjuk Teknis pelaksanaannya.
Proses perencanaan dan perancangan bangunan, berdasarkan urutan
kerjanya dapat dibagi atas:
− Tahap persiapan yang meliputi pengumpulan data dan informasi
lapangan, membuat penafsiran secara garis besar terhadap arahan
penugasan (TOR/KAK), melakukan konsultasi dengan Pemerintah
Daerah tentang rencana pembangunan serta perijinan.
− Desain skematik (schematic design), yaitu tahap perancangan awal yang
mengha-silkan gambar ide dari bangunan yang akan dibuat. Biasanya
gambar ini dihasilkan oleh perancangnya sendiri, atau atas bantuan artis
yang khusus membuat gambar still image.
− Perancangan awal (preliminary design), yaitu tahap perancangan yang
lebih matang, yang memberikan gambaran bangunan secara lebih jelas
dan terukur, namun belum mengarah pada hal-hal yang lebih detail.
− Pengembangan rancangan (de-sign development), yaitu tahap
pengembangan rancangan awal menjadi lebih detail, dan sudah
memperhatikan keterbangunan (constructability). Hingga tahap ini,
standar penggambaran bangunan masih sangat bervariasi, karena
gambar hanya akan dikomunikasikan kepada pemilik untuk meyakinkan
desain.
− Pembuatan gambar kerja (working drawing), yaitu gambar akhir
perancangan yang dapat menggambarkan secara detail hasil rancangan
dan siap untuk diserahkan kepada pihak lain untuk ditindaklanjuti.
Gambar ini nantinya akan dipakai sebagai bahan tender konstruksi,
dikomunikasikan kepada cost estimator untuk dihitung kebutuhan
biayanya dan kepada kontraktor untuk dilaksanakan. Oleh karena itu,
standar gambar kerja bangunan harus bersifat universal untuk
menghindari kesalahpahaman.
− Penyusunan rancangan detail, meliputi gambar-gambar kerja detail,
rencana kerja dan syarat-syarat (RKS), rincian volume pekerjaan,
rencana anggaran dan biaya (RAB), dan dokumen perencanaan.
Setelah melakukan proses perancangan tugas konsultan perencana
yang lain adalah:
− Mempersiapkan pelelangan yang meliputi penyusunan dokumen
pelelangan, serta menyusun program pelelangan.
− Membantu panitia pelelangan untuk memberikan penjelasan pekerjaan,
membuat berita acara penjelasan pekerjaan, membantu evaluasi
penawaran.
− Melaksanakan pengawasan berkala yang meliputi proses konstruksi,
penyesuaian gambar dan teknik pelaksanaan konstruksi, memeberi
rekomendasi penggunaan material.
Pelaksanaan Konstruksi
Kegiatan pelaksanaan
konstruksi bangunan meliputi:
− Pemeriksaan dokumen pelaksanaan meliputi pemeriksaan kelengkapan,
kebenaran, dan keterlaksanaan konstruksi (constructability) dari semua
dokumen pelaksanaan pekerjaan.
− Persiapan lapangan meliputi penyusunan program pelaksanaan,
mobilisasi sumber daya, dan penyiapan fisik lapangan.
− Kegiatan konstruksi meliputi pelaksanaan pekerjaan konstruksi fisik di
lapangan, pembuatan laporan kemajuan pekerjaan, penyusunan gambar
kerja pelaksanaan (shop drawings) dan gambar pelaksanaan pekerjaan
sesuai dengan yang dilaksanakan (as built drawings), serta kegiatan
masa pemeliharaan konstruksi.
− Kegiatan pemeriksaan akhir pekerjaan konstruksi meliputi pemeriksaan
hasil akhir pekerjaan konstruksi bangunan gedung terhadap kesesuaian
dengan dokumen pelaksanaan.
Gambar pelaksanaan (shop drawing), merupakan pengembangan dari
gambar kerja hingga siap untuk dilaksanakan. Meskipun biasanya beredar di
kalangan internal kontraktor, gambar ini harus melalui persetujuan konsultan
pengawas. Standar penggambaran harus juga bersifat universal dan
diperlukan tingkat pengetahuan lapangan yang lebih tinggi.
Gambar terbangun (as built drawing), merupakan rekaman dari apa yang
telah dibangun. Gambar ini merupakan elemen penting pada masa
pemeliharaan (maintenance) bangunan.
Pengawasan Konstruksi
Pengawasan konstruksi berupa kegiatan pengawasan pelaksanaan
konstruksi atau kegiatan manajemen konstruksi. Kegiatan pengawasan
pelaksanaan konstruksi bangunan meliputi pengawasan biaya, mutu, dan
waktu pembangunan pada tahap pelaksanaan konstruksi, serta
pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan.
Pelaksanaan kegiatan pengawasan
konstruksi dilaksanakan oleh
Konsultan Pengawas sesuai ketentuan yang berlaku. Kegiatan pengawasan
meliputi:
− Memeriksa dan mempelajari dokumen kontrak sebagai dasar tugas
pengawasan
− Mengawasi pelaksanaan penggunaan material, peralatan serta
metode pelaksanaan, mengawasi ketepatan waktu dan pembiayaan
konstruksi
− Mengawasi pelaksanaan konstruksi dari aspek kualitas, kuantitas
dan laju pencapaian pekerjaan atau bobot prestasi pekerjaan
− Menginventarisasi perubahan dan penyesuaian yang harus dilakukan
jika terjadi permasalahan yang muncul dilapangan
− Menyelenggarakan rapat-rapat lapangan secara berkala, membuat
laporan pekerjaan pengawasan berkala mingguan dan bulanan
dengan masukan hasil rapat
